Většina nájemců už podepsala nové nájemní smlouvy. Stručný přehled nejčastějších dotazů a odpovědí

Většina nájemců už podepsala nové nájemní smlouvy

V plném proudu je distribuce nových nájemních smluv. S účinností od 1. 7. 2019 se vztahují zásadně na všechny byty ve vlastnictví města Havířova. K včerejšímu dni, tj. k 3. 6. 2019 má Městská realitní agentura v evidenci 5 970 podepsaných smluv a evidenčních listů, což činí 80 procent z celkového počtu smluv. MRA si dovoluje všem spolupracujícím nájemcům upřímně poděkovat za součinnost.

„Pro nájemce, kteří doposud s podpisem váhají nebo potřebují vysvětlení, připravilo právní oddělení stručný seznam nejčastějších dotazů s odpověďmi, které jsou uvedeny níže v tomto textu.  Věříme, že přispějí k lepšímu pochopení všech důležitých bodů a následnému správnému rozhodnutí,“ vysvětlil jednatel MRA Jiří Lankočí.

Od pondělí 20. 5. 2019 zajišťovala Městská realitní agentura distribuci nových nájemních smluv a dalších dokumentů mezi nájemce. Na základě dubnového rozhodnutí Rady města Havířova jsou tedy v plném proudu práce spojené se zavedením nových nájemních podmínek účinných od 1. 7. 2019. Spolu s příslušnými dokumenty k podpisu obdrželi nájemci také průvodní dopisy s doplňujícím informacemi a pokyny. Na základě množství řádně podepsaných a odevzdaných nájemních smluv či evidenčních listů se jeví, že většina nájemců nejen že správně porozuměla dodaným dokumentům, ale dobře pochopila také důvody, které ke změnám nájemních podmínek vedly. „Je zřejmé, že realizace takto významných projektů představuje množství nových úkolů také pro naše zaměstnance. Tyto úkoly by nebylo nemožné splnit, kdyby s našimi zaměstnanci většina nájemců příkladně nespolupracovala, jako se tomu dělo a děje v těchto dnech,“ poděkoval také jednatel MRA Róbert Masarovič.

Přehled dotazů a odpovědí:

Dotaz č. 1:

V bytě MRA bydlíme už od roku 2005. V roce 2017 jsme se však přestěhovali do jiného bytu, proto s námi byla uzavřena nová nájemní smlouva na dobu určitou, která stále platí. Domníváme se, že by mělo být zohledněno dlouhodobé užívání bytu MRA a měli bychom tedy dostat výhodnější sazbu, stejně jako nájemci s nájemní smlouvou na dobu neurčitou.

Odpověď:

Úprava nájemních podmínek účinná od 1. 7. 2019 vychází z obecné základní sazby nájemného 75 Kč/m²/měsíc. Tato sazba má platit jednotně pro všechny byty, přičemž veškeré případné slevy jsou z principu dočasné.

Zvýhodnění, které je dočasně poskytnuto nájemcům užívajícím byt na základě nájemní smlouvy na dobu neurčitou, vyplývá z právních limitů pro upravování nájemného během trvání nájmu, kde je potřeba dosáhnout dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. Primárním smyslem tohoto zvýhodnění tedy není „odměna“ pro tu či onu skupinu nájemců, nýbrž projev vstřícnosti pronajímatele za účelem rozumné dohody s nájemcem.

V případě nájemců s nájemní smlouvou na dobu určitou je situace odlišná, neboť tito nájemci předem vědí, kdy jim končí nájemní smlouva. Mohou se tedy rozhodnout, zda přistoupí na nové podmínky a budou pokračovat v nájmu, nebo nové podmínky neakceptují a zvolí jinou formu bydlení. V tomto kontextu tedy není důvod dávat nájemcům s nájemní smlouvou na dobu určitou zvláštní úlevy, neboť případné prodloužení nájemní smlouvy vychází plně z jejich svobodného rozhodnutí.

Jelikož úprava nájemních podmínek je účinná od 1. 7. 2019, je rozhodným dnem datum 30. 6. 2019. Pro nájemce, kteří k tomuto datu užívají byt na základě nájemní smlouvy na dobu neurčitou (tj. včetně těch, kteří „přešli“ z doby určité na dobu neurčitou např. k 1. 6. 2019), se uplatní podmínky stanovené pro dobu neurčitou, tj. včetně čtyřletého zvýhodnění (po dobu zvýhodnění tedy budou platit max. 65 Kč/m2/měsíc).

Naopak nájemci, kteří k 30. 6. 2019 užívají byt na základě nájemní smlouvy na dobu určitou, nemají na čtyřleté zvýhodnění nárok. Bez ohledu na to, kdy těmto nájemcům uplyne sjednaná doba určitá a kdy dojde k dalšímu prodloužení nájemní smlouvy či přechodu na dobu neurčitou, se z výše nastíněných důvodů na tyto nájemce čtyřleté zvýhodnění nebude vztahovat. Zásadně se tedy uplatní sazba 75 Kč/m2/měsíc, a to i v případě, kdy konec sjednané doby nájmu připadne přesně na 30. 6. 2019 a od
1. 7. 2019 bude mít nájemce nájemní smlouvu na dobu neurčitou.

Dotaz č. 2:

Nesouhlasím s navýšením nájemného. Do bytu jsem investoval mnoho prostředků, které mi nikdo nezaplatil, a teď mám ještě platit o tolik vyšší nájemné.

Odpověď:

Ohledně úprav, které jste ve Vámi pronajatém bytě provedl, si Vás dovolujeme zdvořile upozornit, že tyto úpravy jste provedl z vlastní iniciativy a s vědomím, že nebudete mít nárok na náhradu vynaložených nákladů. Provedené úpravy nemají žádnou souvislost s výší nájemného. Jestliže jste si úpravami bytu zvýšil jeho uživatelský komfort, není změnou výše nájemného tento komfort nijak dotčen.

Základní sazba nájemného účinná od 1. 7. 2019 je nadále významně nižší, než jsou obvyklé sazby komerčních pronajímatelů. Lze tedy konstatovat, že bydlení v městských bytech bude i po 1. 7. 2019 jedno z nejlevnějších. Pokud ani s takto příznivě nastavenou cenou nájemného nesouhlasíte, doporučujeme ověřit si nájemní podmínky ostatních pronajímatelů v regionu.

Dotaz č. 3:

Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Jsem si vědom, že nájemné je třeba po letech zvýšit a s jeho úpravou souhlasím, ale nechci podepisovat novou nájemní smlouvu.

Odpověď:

Smyslem změny nájemních podmínek od 1. 7. 2019 není pouhá změna sazby nájemného. Text nových nájemních smluv byl volen tak, aby smlouvy byly jednotné a transparentně a univerzálně řešily veškerá podstatná práva a povinnosti spojená s nájmem bytu. Proto byly rovněž zavedeny Všeobecné podmínky nájmu, které umožňují udržet jednotný režim a pravidla pro všechny nájemce i při pozdějších změnách právní úpravy či dílčích postupů pronajímatele. Tohoto účelu by nebylo možné dosáhnout, kdyby každý nájemce měl nájemní smlouvu jiného znění. Proto se u nájemců na dobu neurčitou bezvýjimečně vyžaduje nejen podpis evidenčního listu s novou sazbou (včetně slev), nýbrž i podpis nové nájemní smlouvy. Chcete-li tedy využít výhodných cenových podmínek nabízených pronajímatelem, je třeba souhlasit také s ostatními nájemními podmínkami, jak vyplývají z nové nájemní smlouvy.

Dotaz č. 4:

Mám nájemní smlouvu na dobu určitou do 30. 9. 2019. Obdržel jsem pouze evidenční list, ale v průvodním dopise se píše, že budu muset platit skoro 4.000 Kč za nějaký notářský zápis. Kdy to musím zaplatit? Mohu si sehnat levnějšího notáře? Není takový požadavek neoprávněný?

Odpověď:

Nájemci na dobu určitou v tuto chvíli obdrželi pouze nový evidenční list. Novou nájemní smlouvu s novými nájemními podmínkami (viz odpověď na dotaz č. 3) obdržíte při nejbližším prodloužení nájemního vztahu, tedy jakmile Vám uplyne aktuálně sjednaná doba určitá. Podpisem evidenčního listu s novou sazbou nájemného splníte jednu z podmínek pro to, abyste o prodloužení nájemní smlouvy mohl po uplynutí sjednané doby nájmu požádat.

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti s Vámi bude sepsán až v okamžiku prodloužení nájemního vztahu. Cena za sepis notářského zápisu činí 3.630 Kč vč. DPH a vyplývá z notářského tarifu (vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb.). Jde o cenu stanovenou právním předpisem, který je pro notáře závazný, proto notáři nejsou oprávněni o cenách smlouvat nebo nabízet ceny výhodnější, než stanoví notářský tarif.

Požadavek na sepis notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti představuje opatření za účelem efektivnějšího vymáhání pohledávek, které je běžně využíváno v mnoha oborech, včetně pronájmu bytů. Podmínky, za kterých lze notářský zápis se svolením k vykonatelnosti sepsat, jsou přísně stanoveny notářským řádem a jejich dodržení je garantováno notářem, který zápis sepisuje.

Stejně jako např. provize realitní kanceláři při zprostředkování pronájmu, poplatek za sjednání úvěru nebo poplatek za ocenění nemovitosti při sjednání hypotéky, jde o podmínku, kterou pronajímatel stanovil pro uzavření smlouvy s třetím subjektem – nájemcem. Jak zcela nový nájemce, tak nájemce žádající o prodloužení nájemní smlouvy, se může svobodně rozhodnout, zda je pro něj taková podmínka přijatelná. Pokud tomu tak není, nemusí do smluvního vztahu vstupovat. V každém případě však platí, že na uzavření ani prodloužení nájemní smlouvy není právní nárok, proto je právem pronajímatele, aby stanovil podmínky, za jakých k uzavření nájemní smlouvy s nájemcem přistoupí.

Dotaz č. 5:

Mám nájemní smlouvu na dobu určitou, proto se na mě nevztahuje 4 leté zvýhodnění a od 1. 7. 2019 mám platit nájem 75 Kč/m² měsíčně. Domnívám se, že takové navýšení je protiprávní, protože podle občanského zákoníku lze nájemné navyšovat pouze o 20 % za 3 roky. V mém případě však navržené navýšení činí více než 30 %.

Odpověď:

Obecně platí, že pronajímatel může nájemci během trvání nájemního vztahu navrhnout jakoukoli změnu výše nájemného, nemá však žádnou „páku“ na to, aby nájemce se změnou souhlasil.
Limit 20 % vychází z ustanovení § 2249 občanského zákoníku, jehož smyslem je stanovit postup, jakým lze dosáhnout změny výše nájemného i bez dohody s nájemcem. Bude-li pronajímatel postupovat striktně podle ustanovení § 2249 a nájemce ani s 20 % navýšením nebude souhlasit, může se pronajímatel obrátit na soud.

Pokud má nájemce smlouvu na dobu určitou, nelze pronajímatele nijak nutit, aby nájemní smlouvu prodloužil. Je tedy opět věcí vzájemné dohody pronajímatele a nájemce, zda bude nájemní vztah po uplynutí původně sjednané doby nájmu pokračovat, či nikoli. Pronajímatel si však jako podmínku prodloužení nájemní smlouvy stanovil souhlas s novou sazbou od 1. 7. 2019. Tímto se plně projevuje smluvní volnost obou stran – nájemce má právo se rozhodnout, zda bude chtít v nájemním vztahu pokračovat a s novou sazbou bude souhlasit. Pokud však nájemce s novou sazbou souhlasit nebude, je zase právem pronajímatele odmítnout prodloužení nájemní smlouvy.